سال گذشته را مي‌توان «دوره‌اي متفاوت» براي بازار مسكن نامگذاري كرد؛ در سال 88 به رغم آنكه خريد و فروش مسكن با وقفه‌اي پنج‌ماهه، رونق گرفت و فصل به فصل، حجم معاملات افزايش پيدا كرد، اما روند افت و خيز قيمت مسكن در نهايت به كاهش 17 درصدي نرخ ميانگين – در شهر تهران- منجر شد، به‌طوري‌كه متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران از يك ميليون و 847 هزار تومان در سال 87 به يك ميليون و 529 هزار تومان در سال 88 رسيد. اوايل سال گذشته به دليل همزماني با اوج‌گيري تخليه حباب قيمت، نرخ كاهش قيمت مسكن تا منفي 30 درصد هم سقوط كرد، كه به تدريج با سه برابر شدن حجم خريدهاي ملكي در نيمه دوم، شتاب تعديل قيمت اندكي آرام گرفت.آنچه تفاوت بازار مسكن با سال‌هاي قبل را برجسته‌تر مي‌كند سهم تهران از نوسانات قيمت در كل كشور است. آمارهاي اتحاديه كشوري مشاوران املاك حاكي است به‌رغم آنكه در تهران مسكن ارزان شده، ميانگين قيمت كل كشور مسير نزول را طي نكرده است.كارشناسان در بيان علت رشد منفي قيمت مسكن در دو سال پياپي، به ممنوعيت پرداخت تسهيلات خريد اشاره مي‌كنند.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات افت‌وخيز قيمت مسكن در سال88
مسكن 17 درصد ارزان شد
در اين گزارش بخوانيد: چرا قيمت مسكن دو سال پياپي افت كرد؟
رشد پلكاني حجم معاملات مسكن در 4 فصل سال88 اگر چه شيب منحني كاهش قيمت مسكن -كه از سال 87 شروع شده بود- را ملايم كرد، اما نتوانست منجر به افزايش ميانگين قيمت مسكن شود.گزارش دنياي‌اقتصاد از جزئيات افت و خيز قيمت مسكن در سال 88 حاكي است ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني شهر تهران در مقايسه با سال 87، 2/17 درصد كاهش پيدا كرده است.
نرخ رشد قيمت مسكن در نيمه اول سال 88 معادل 30 درصد و در يك‌سال 87 نيز رقمي نزديك به 20درصد افت كرده بود.در سال 88 هر متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران به‌طور متوسط يك‌ميليون‌و529‌هزار تومان خريد و فروش شده كه اين رقم در مقايسه با سال 87، 2/17 درصد كاهش را نشان مي‌دهد. ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران طي سال 87 نيز، يك ميليون و 847 هزار تومان بوده است.برابر آمارهايي كه اتحاديه كشوري مشاوران املاك از سامانه رهگيري معاملات مسكن استخراج كرده، ميانگين قيمت مسكن در كل كشور طي سال 88 رقم يك ميليون تومان براي هر مترمربع بوده است كه در مقايسه با قيمت 900 هزار توماني در سال 87، ارزش معاملات ملكي نزديك به 10 درصد – متري 100 هزار تومان- افزايش داشته است.به اين ترتيب تهران كه همواره به عنوان شهر پيشتاز در رشد قيمت مسكن مطرح بود، در سال گذشته نه تنها نقش موثري در افزايش جزئي قيمت مسكن در كل كشور نداشته است، بلكه در پايتخت متفاوت از برخي كلان‌شهرها، قيمت ملك كاهش نيز داشته است.به گزارش دنياي‌اقتصاد و براساس اعلام مركز آمار ايران در شهر تهران متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در بهار، تابستان، پاييز و زمستان سال گذشته به ترتيب يك ميليون و 500 هزار، يك ميليون و 400 هزار، يك ميليون و 548 هزار و يك ميليون و 670 هزار تومان بوده است.در سال گذشته، قيمت مسكن نوساني در حد متري 100 هزار تومان داشته و فصل به فصل افزايش و سپس كاهش را تجربه كرده است.روند افت و خيز قيمت مسكن در تهران طي سال قبل به اين صورت بوده كه در دو فصل اول سال – بهار و تابستان 88- به ترتيب كاهش 25 و 30 درصدي در مقايسه با مدت مشابه سال قبل اتفاق افتاد كه علت اين كاهش شديد نيز ركود معاملاتي در آن زمان بود. در اوايل سال گذشته، تقاضا براي خريد مسكن به شدت كاهش پيدا كرد و تحت تاثير آن، حباب قيمت‌ها شروع به تخليه شدن كرد.اما در نيمه دوم پارسال، بعد از آنكه سطح عمومي قيمت مسكن در تهران به حد طبيعي خود نزديك شد، مراجعه‌ها براي خريد ملك افزايش پيدا كرد، به‌طوري‌كه حجم معاملات مسكن از 1800 فقره در تيرماه 88 به 4800 فقره در مهرماه رسيد. اين رشد شديد در تقاضاي خريد مسكن، قيمت‌ها را اندكي دستخوش تغيير صعودي كرد، به‌طوري‌كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني از يك ميليون و 400 هزار تومان در تابستان پارسال به يك ميليون و 500 هزار تومان در پاييز همان سال رسيد.به گزارش دنياي‌اقتصاد رشد حجم خريد مسكن در زمستان پارسال دوباره تشديد شد كه اين بار رشد معاملاتي، به ميزان 5 درصد در تحريك قيمت‌ها موثر واقع افتاد، به‌طوري‌كه متوسط قيمت مسكن در تهران از متري يك ميليون و 590 هزار تومان در زمستان 87 به‌يك‌ميليون و 670 هزار تومان در زمستان 88 رسيد.
دو عامل تاثيرگذار بر ارزاني‌ دوسال اخير
به گزارش دنياي‌اقتصاد، اگرچه هنوز مركز آمار ايران ميانگين قيمت مسكن را در تهران طي سال 88 اعلام نكرده، اما ارزش معاملات ثبت شده در سامانه رهگيري – وابسته به وزارت بازرگاني- حاكي از آن است كه پارسال به عنوان دومين سال پياپي، بازار مسكن دوره تعديل قيمت‌ها را تجربه كرد. دوره‌اي كه در طول 17 سال اخير تقريبا بي‌سابقه بوده و تا اين حد، ارزش معاملات املاك مسكوني كاهش نيافته بود.
درباره اينكه چرا قيمت مسكن در سال‌هاي 87 و 88 با رشد منفي روبه‌رو شده، تحليل‌هاي متنوعي مطرح است كه مهم‌ترين آن تاثير مسدودشدن پرداخت تسهيلات خريد مسكن توسط بانك‌ها است.
كارشناسان مسكن در خصوص كنترل بازار مسكن معتقدند، تسهيلات خريد مسكن تاثير تورمي در بازار دارد. تجربه دو سال اخير نشان داده ممنوعيت در پرداخت اين تسهيلات، محرك‌هاي قيمتي را از بازار مسكن خارج كرده، به‌طوري‌كه به‌رغم افزايش خريد‌ها، قيمت، روند كاهشي خود را حفظ كرده است.
طي ماه‌هاي اخير، نياز بازار مسكن به وام خريد بيشتر از گذشته احساس شد به دليل آنكه كاهش قيمت مسكن، سهم تسهيلات مثلا 20 ميليون توماني– به شرط پرداخت- در كل ارزش ملك را افزايش داده بود. از سوي ديگر، گروهي از كارشناسان مسكن نزديك به دولت، درباره دلايل افت قيمت مسكن موضوع مسكن‌مهر را پيش مي‌كشند و مي‌گويند ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر باعث شده عرضه در بازار افزايش و در نتيجه قيمت‌ها تعديل شود!
درباره اين قبيل اظهارنظرها مي‌توان گفت: طرح مسكن‌مهر فقط در اوايل سال 87 زماني‌كه نزديك به 4 ميليون خانوار در اين طرح ثبت نام كردند، در بازار مسكن تاثير گذاشت.آن زمان معادل ثبت‌نامي‌ها، تقاضا از بازار خارج شد، اما به تدريج كه تعدادي از افراد انصراف دادند، تعدادي حائز شرايط شناخته نشدند و تعدادي هم از انتظار طولاني نااميد و به ناچار قصد خريد آني را كردند، تاثير مثبت طرح كمرنگ شد.
در حال حاضر به دليل آنكه فقط حدود 900 هزار نفر واجد شرايط مسكن‌مهر هستند كه تقريبا همه اين افراد متقاضي موثر در بازار مسكن محسوب نمي‌شوند، بنابراين رابطه منطقي بين اين طرح و ارزاني مسكن وجود ندارد. هر چند نقش رواني طرح مسكن‌مهر در كنترل قيمت‌ها را نمي‌توان ناديده گرفت.